(Conseil Constitutionnel, décision n°2011-629 DC)
L’Indice du Coût de la Construction (ICC) a fait l’objet de nombreux reproches. Plusieurs propriétaires-bailleurs et représentants d’utilisateurs considèrent que l’évolution de l’ICC a entraîné une rupture de l’équilibre économique des contrats, les loyers ayant été entraînés vers la hausse.
Le 11 mars 2009, plusieurs associations de preneurs et de bailleurs ont signé un protocole d’accord entérinant leur volonté de mettre en œuvre un nouveau mécanisme d’indexation applicable aux baux des activités tertiaires : l’Indice des Loyers d’Activités Tertiaires (ILAT).
L’ILAT est composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et loyers, à 25 % de l’indice du coût de la construction, et à 25 % de l’indice du produit intérieur brut en valeur.
Après deux précédentes censures en décembre 2009 et mai 2010, l’ILAT a été validé par le Conseil Constitutionnel dans une décision du 12 mai 2011 (n°2011-629 DC) relative à la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit.
L’ILAT pourra être mis en œuvre après la publication d’un décret qui précisera ses modalités de calcul et d’application. Comme l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC), l’ILAT n’est pas obligatoire. Les loyers des baux en cours pourront donc continuer à être indexés en fonction de l’évolution de l’ICC.
Ce nouvel indice s’appliquera aussi bien aux baux portant sur « des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles », qu’à ceux consentis aux professions libérales.
(Cass. Civ. 3ème, 26 mars 2011, n°10-14.051)
Lorsqu’aucun délai d’exécution n’a été contractuellement prévu par les parties, l’entrepreneur a l’obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable.
Pour la première fois, dans un arrêt du 26 mars 2011, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation énonce cette solution dans une décision publiée au Bulletin et semble ainsi fermer la voie à une ancienne jurisprudence qui considérait que le retard de travaux ne pouvait faire l’objet d’une indemnisation dès lors que le document relatif à leur réalisation ne mentionnait aucun délai d’exécution (Cass. Civ. 3ème, 4 avril 1990, n°88-17.915).
En l’espèce, dans le cadre d’un contrat d’entreprise portant sur des travaux de réfection de peinture de plusieurs appartements destinés à la location, le propriétaire a refusé de payer le solde dû au peintre compte tenu du retard dans l’exécution des travaux et a sollicité des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (l’impossibilité de louer les appartements).
Les juges du fond, au vu de l’absence de stipulations contractuelles relatives au délai d’exécution des travaux, ont refusé de faire droit à cette demande.
La Cour de cassation, au visa de l’article 1147 du code civil, casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel en considérant que : « En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’entrepreneur, infructueusement mis en demeure par le maître de l’ouvrage, avait manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Ainsi, en l’absence de stipulations particulières, il convient de rechercher si l’entrepreneur a manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable pour allouer, ou non, des dommages et intérêts moratoires.