Droit immobilier
CONSTRUCTION
Après la mise en demeure du constructeur d’achever les travaux, le garant de la livraison a une obligation d’information du maître d’ouvrage quant à ses effets et doit s’assurer de la levée des réserves.
(Cass. 3ème civ., 12 janvier 2011, n°10-10.520)
Par un arrêt du 12 janvier 2011, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec vigueur sa jurisprudence sur les obligations du garant de livraison.
En l’espèce, des particuliers ont sollicité une société de construction pour leur projet immobilier. Ils ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ; une compagnie d’assurances s’est portée garant de la livraison.
Le chantier n’étant pas terminé à l’échéance contractuelle, les maîtres d’ouvrage se sont adressés au garant pour mettre le constructeur en demeure d’achever les travaux. Deux mois après, le procès-verbal de réception est signé. Les réserves n’ayant pas été levées, les maîtres d’ouvrage ont assigné le garant en exécution des travaux de reprise et en paiement des pénalités de retard.
La Cour de cassation, confirmant l’arrêt de la Cour d’appel, rappelle que le garant a l’obligation de s’assurer de la levée des réserves.
La Cour de cassation veille ainsi vigoureusement à l’application des dispositions de l’article L 231-6 II du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit que quinze jours après une mise en demeure du constructeur restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations de désignation d’un repreneur qui terminera, sous sa responsabilité, les travaux.
L’effet interruptif de prescription ne concerne que les désordres visés dans l’assignation.
(Cass. 3ème civ., 14 décembre 2010, n°10-10998)
La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 décembre 2010, confirme sa jurisprudence relative à l’interruption du délai de prescription de la garantie décennale des constructeurs.
En l’espèce, des particuliers ont fait construire une maison individuelle. Des désordres étant apparus, ils ont assigné en référé leur assureur dommages-ouvrages et le constructeur aux fins d’obtenir la désignation d'un expert.
Le constructeur a réalisé des travaux de reprise des fondations. Au motif que les désordres persistaient, les maîtres d’ouvrage ont formalisé une nouvelle déclaration de sinistre puis ont sollicité une nouvelle expertise en référé et, au vu du rapport déposé, ont assigné au fond le constructeur et l’assureur aux fins d’obtenir notamment la réparation de désordres affectant le carrelage. Le constructeur et l’assureur dommages-ouvrages ont conclu à l'irrecevabilité de la demande visant le carrelage en invoquant sa forclusion.
La Cour d’appel a répondu favorablement à la demande formulée par les maîtres d’ouvrages au motif qu’un rapport adressé à l’expert de l’assureur dommages-ouvrages visait les fissures du dallage.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en rappelant que l’interruption de prescription est limitée aux désordres visés dans l’assignation. Or, si le rapport adressé à l’expert visait les fissures du dallage, il ne pouvait en être tenu compte car seuls les désordres visés dans l’assignation comptent.
BAIL COMMERCIAL
Le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l’acte qu’il a lui-même délivré.
(Cass. 3ème civ., 15 septembre 2010)
Par un arrêt en date du 15 septembre 2010, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation précise que la nullité d’un congé délivré par le biais d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception est une nullité relative dont seul le preneur évincé peut se prévaloir.
En l’espèce, le bailleur avait délivré à son cocontractant un congé sans offre de renouvellement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Or, en vertu de l’article L 145-9, alinéa 4 du Code de commerce « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ».
Le preneur, après avoir quitté les lieux, a donc contesté la régularité de la procédure et s’estimait créancier d’une indemnité d’éviction.
En réplique, le bailleur a fait valoir que, compte tenu de l’erreur commise, le congé était nul et le bail devait se poursuivre par tacite reconduction.
La Cour de cassation considère, dans un attendu de principe, que « le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l’acte qu’il a lui-même délivré ». La Cour de cassation approuve ainsi la décision des juges du fond d’avoir considéré que si le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu’il n’ait pas usé de ce droit n’autorisait pas le bailleur à inverser la situation en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et aurait renoncé ainsi à son droit à indemnité d’éviction.