Bail Commercial
Mise en œuvre du déplafonnement : seulement en cas d’incidence favorable sur l’activité du preneur.(Cass.Civ. 3ème, 14 septembre 2011, pourvoi n° 10-30.825)
La fixation du montant du loyer à l’occasion du renouvellement du bail commercial constitue un enjeu majeur tant pour le bailleur que pour son preneur.Le décret du 3 juillet 1972 (codifié à l’article L.145-34 du Code du commerce) a introduit une limite dans la fixation du loyer renouvelé en créant un plafonnement. Le taux de variation du loyer applicable ne peut ainsi excéder la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC) si les parties ont opté pour ce dernier.
Le mécanisme du plafonnement, qui a vocation à protéger le preneur contre des hausses excessives du loyer, peut cependant être écarté s’il existe des causes de déplafonnement.
Ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité est une des causes du déplafonnement autorisée par la loi.
A cet égard, un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 septembre 2011 a confirmé le principe selon lequel seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au preneur peut conduire au déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
En pratique, le déplafonnement ne pourra être obtenu en l’absence d’un impact favorable de la modification des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur.
Cet arrêt parachève donc la jurisprudence inaugurée en 2008 par la Cour de cassation qui, par un arrêt de revirement, avait décidé que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne pouvaient constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’ils avaient eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (Civ. 3ème, 9 juillet 2008).
Cet arrêt de revirement avait suscité des interrogations quant à la portée pratique de la décision dans la mesure où, rendue à propos de l’installation d’un ascenseur, l’on ignorait si elle devait s’appliquer en présence d’une modification des facteurs locaux de commercialité.
L’arrêt du 14 septembre 2011 apporte une réponse positive à cette question et affine ainsi la jurisprudence relative au déplafonnement du loyer renouvelé.
Marchés de travaux
L’absence de déclaration du sous-traitant constitue une infraction pénaleLa loi du 31 décembre 1975 met à la charge de l’entrepreneur principal l’obligation de présenter et de faire accepter les conditions de paiement de son sous-traitant par le maître d’ouvrage. A défaut, le sous-traitant doit se faire connaitre du maître d’ouvrage.
En dépit de ces dispositions protectrices du sous-traitant, dans la pratique, ce dernier reste souvent occulte et le maître d’ouvrage peine à l’identifier.
La loi du 16 juin 2011 relative à l’immigration, à l’intégration et à la nationalité (nouvel article L.8271-1-1 du Code du travail) permet une protection plus efficace du sous-traitant, en particulier dans le cas d’une sous-traitance en chaîne.
L’apport de cette loi réside dans l’instauration de sanctions pénales pour la défense d’intérêts civils des sous-traitants, ce qui aura sans doute le mérite d’accroitre l’efficacité du dispositif légal de protection du sous-traitant. L’article 83 de la loi du 16 juin 2011 renforce ainsi les sanctions pesant sur l’entrepreneur principal en créant une infraction pénale.
En effet, le nouvel article L.8271-1-1 du Code du travail prévoit que lorsque les infractions de l’article 3 alinéa premier de la loi du 31 décembre 1975 (défaut de présentation et d’agrément des conditions de paiement du sous-traitant) sont constatées par les agents de contrôle désignés à l’article L.8271-1-2, ces infractions sont punies d’une amende de 7500 euros.
Il convient de relever que l’article L.8271-1-1 ne sanctionne pas uniquement l’absence de déclaration du sous-traitant mais également la non-communication du contrat de sous-traitance au maître d’ouvrage.
Par conséquent, l’entrepreneur principal devra désormais déclarer son sous-traitant au maître d’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception et formaliser son intervention par un contrat de sous-traitance.