Bail Commercial
Clause d’adhésion d’un commerçant locataire à une association : portée de la nullité(Civ.3°, 23 novembre 2011, pourvoi n°10-23.928)
L’annulation d’une clause d’adhésion à une association de commerçants ne fait pas échec au principe des restitutions réciproques que peut impliquer la nullité consécutive du contrat.Les associations de commerçants, constituées afin de gérer les centres commerciaux, de défendre les intérêts des commerçants et de mener des actions commerciales destinées à attirer ou à fidéliser la clientèle, se sont multipliées ces dernières années.
Le développement de ces associations a généré un contentieux important, notamment en raison des clauses d’adhésion obligatoires souvent insérées par les bailleurs dans les baux commerciaux.
Par le jeu de ces clauses, les bailleurs, qui sont souvent également gestionnaires des centres commerciaux, font obligation aux preneurs d’adhérer à ces associations et de maintenir leur adhésion pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.
Les juridictions ont donc été amenées à se prononcer sur la validité de ces clauses d’adhésion.
La Cour de cassation a posé dès 2001 le principe selon lequel nul n’est tenu d’adhérer à une association ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre (Cass. ass. plén., 9 février 2001, pourvoi n° 99-17.642).
Il est désormais acquis que la stipulation d’un bail commercial imposant au preneur d’adhérer à une association est frappée de nullité absolue.
Concernant les effets attachés à cette nullité, des divergences sont apparues entre la première et la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Dans un arrêt de 2010 (Civ. 1ère, 20 mai 2010, pourvoi n° 09-65.045), statuant aux visas des articles 6 §1, 11 et 13 de la Convention européenne des droits de l’homme, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré les juges du fond qui avaient annulé une clause d’adhésion mais qui, dans le même temps, avaient condamné le preneur à payer à l’association une somme équivalente au montant des cotisations, au titre de l’enrichissement sans cause.
Pour la première chambre civile, cette décision aboutissait à une reconnaissance théorique, de la liberté du preneur de ne pas adhérer à l’association, dénuée de toute effectivité.
Cependant, dans un arrêt du 23 novembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une Cour d’appel (Rennes, 9 juin 2010) qui, après avoir prononcé la nullité de la clause litigieuse, a condamné l’association à rembourser au preneur les cotisations versées.
La Cour d’appel de Rennes, se plaçant ainsi sur le terrain de l’effectivité de la sanction, avait refusé de faire droit à la demande de l’association des commerçants de restitution en équivalent des prestations dont le preneur avait bénéficié, appliquant ainsi le principe dégagé par la première chambre civile de la Cour de cassation.
La cassation de cet arrêt intervient au visa de l’article 1304 du Code civil (qui soumet l’action en nullité d’une convention à la prescription quinquennale), sur le fondement de cet article, la troisième chambre civile considère que la nullité rétroactive de la clause d’adhésion ayant pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ne saurait faire échec au principe des restitutions réciproques.
Cette question devrait donc connaitre de prochaines développements et il serait souhaitable que la Cour de cassation tranche de manière définitive et uniforme sa position sur celle-ci.
Construction
Annulation d’un contrat de sous-traitance : calcul des restitutions(Civ. 3ème 30 novembre 2011, pourvoi n°10-27.021)
La nullité entraînant l’anéantissement rétroactif du contrat, la convention est présumée n’avoir jamais existé et les parties sont remises dans l’état ou elles se trouvaient avant sa conclusion.
En pratique, cette solution pose d’importantes difficultés, notamment lorsque la convention annulée est un contrat d’entreprise qui a été exécutée, partiellement ou en totalité.
Dans cette hypothèse, la restitution en nature étant impossible, elle doit alors se faire en valeur.
La solution retenue par la jurisprudence afin de fixer les sommes dues au titre des travaux réalisés est le remboursement du coût correspondant à la prestation.
Dès lors, lorsque le contrat de sous-traitance est annulé, le sous-traitant est en droit d’obtenir la restitution des sommes réellement déboursées. Les juges se référent dans ce cas à l’appréciation de l’expert judiciaire.
L’arrêt de la troisième Chambre civile du 30 novembre 2011 en est une illustration.
Dans cette affaire, pour évaluer l’indemnisation du sous-traitant, l’expert judiciaire s’était fondé sur le nombre d’interventions réalisées par le sous-traitant sur le chantier ainsi que sur le coût moyen d’une intervention au regard des fournitures, du volume horaires, des difficultés rencontrées et du personnel requis.
Le sous-traitant contestait cette méthode car elle ne prenait pas en compte les coûts réellement exposés mais un coût purement théorique.
La Cour de cassation a approuvé toutefois la Cour d’appel d’avoir rejeté les griefs du sous-traitant.
Selon les juges du fond, l’évaluation de l’expert judiciaire n’était pas théorique mais permettait de déterminer le coût des prestations fournies dans les conditions réelles du chantier. La Cour d’appel précisait cependant que, par ailleurs, le sous-traitant ne justifiait d’aucun élément permettant de remettre en cause les conclusions techniques de l’expert.
La solution retenue se situe ainsi dans le prolongement de la jurisprudence antérieure.
A défaut de pouvoir établir les coûts réels exposés par le sous-traitant, la troisième chambre civile de la Cour de cassation admet qu’ils peuvent être évalués au regard du coût moyen de travaux comparables, exécutés dans des conditions similaires.
L’arrêt de la Cour d’appel fait toutefois l’objet d’une censure partielle. La Cour de cassation estime en effet que la partie qui doit restituer une somme qu’elle détenait en vertu d’une décision exécutoire n’en doit les intérêts au taux légal qu’à compter de la notification valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution, et non à compter du jour de la décision, comme l’avait jugé la Cour d’appel.